鉴往知来系列之二：“房住不炒”的七年复盘与未来预判

摘要内容

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2023 年7 月政治局会议关于房地产业的论述相较4 月会议发生较大变化，一是未提及“房住不炒”，二是提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。对此，我们认为：

1、未再提及“房住不炒”系房地产市场环境已变。住房炒作的逻辑在于房价持续上涨的预期，近年来伴随一线城市房价增速放缓及二三线城市房价转跌，住房炒作逻辑已产生裂痕，“房住不炒”的政策必要性有所降低。

2、房地产市场供求关系发生重大变化。如果说上轮房地产周期下行时居民部门整体呈现有能力、有意愿、待刺激的状态，那么当前居民部门则更接近能力不足、意愿偏弱、刺激钝化状态。

复盘政治局会议及中央经济工作会议关于“房住不炒”论述可以发现：

1、政治局仅在4 月及7 月会议提及“房住不炒”，12 月会议通常对房地产领域着墨有限，造成该现象的原因或系12 月政治局会议后会紧跟召开中央经济工作会议，其对房地产业如何发展会有较多论述。

2、除2022 年7 月外，“房住不炒”均是政治局会议对房地产业相关论述的开篇基调。2022 年7 月会议将“稳定房地产市场”置于“房住不炒”前，主要系当年房地产楼盘停工、居民停贷断供事件影响，稳定房地产市场成为政策首要诉求。

3、近年来房地产政策整体呈先紧后松。2019 年7 月，政治局会议明确表示，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，释放较为鲜明的政策收紧信号。

2022 年4 月，政治局会议提出“两个支持”，标志政策由紧转松。

4、2022 年中央经济工作会议已呈现出“房住不炒”或将调整的端倪。2022年中央经济工作会议将“房住不炒”作为房地产业相关论述的第三顺位，置于防风险保交楼和因城施策刺激需求之后，而2020-2021 年会议均是将“房住不炒”作为政策调控主基调予以首先提出。

5、房地产业新发展模式逐步确立。2021 年12 月起，各次会议先后提出“探索”、“平稳过渡”、“适应”等提法，预示房地产业新发展模式逐步探索确立。

未来预判：

我们并不认为“房住不炒”将永远退出历史舞台。现阶段，控制房价过快增长的任务目标暂时让位于提振房地产需求，但倘若此后房价再度出现大幅上涨，“房住不炒”或将再度回归，切不可低估中央控制房价的整体决心。

风险提示：房地产政策力度不及预期，对政策理解可能存在不到位问题。

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